Doluluk Oranı ve Gecelik Fiyat Nasıl Hesaplanır?

Kısa cevap: Doluluk, satılan gece sayısının satışa açık gece sayısına bölünmesiyle; ortalama gerçekleşen fiyat ise konaklama gelirinin satılan geceye bölünmesiyle hesaplanır. İlan fiyatı bu metrik değildir.

Yöntem TÜİK – İnşaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2026 ve 3194 Sayılı İmar Kanunu gibi güncel kaynakların çerçevesiyle hazırlanmıştır. Rakamlar tarih, bölge, kalite ve teklif kapsamına göre değişir.

Bu yazı kimler için?

Bu rehber; bungalov veya tiny house yatiriminin toplam bütçesini ve geri dönüşünü hesaplamak isteyen girişimciler için hazırlandı. Kullanıcı genellikle maliyet öğrenme + fizibilite + yatirim karari aşamasındadır. Amaç, gereksiz ayrıntıya boğmadan kararın sonucunu değiştiren bilgileri öne çıkarmaktır.

Önce şu ayrımı netleştirin

Yüksek doluluk her zaman yüksek kâr anlamına gelmez; fiyatı aşırı düşürerek dolmak geliri ve marka değerini azaltabilir.

Hesap hangi temele kurulmalı?

Hafta içi, hafta sonu, sezon, kanal ve oda tipi ayrı izlenmelidir.

Hesap, bütün yatırım kalemlerini aynı tarih ve KDV varsayımıyla tek tabloda toplamalıdır. Arazi, izin-proje, saha, yapı, altyapı, mobilya, açılış ve işletme sermayesi ayrı satırlarda izlenmelidir.

Tekliflerin geçerlilik süresi ve ödeme takvimi önemlidir. Farklı aylarda ödenecek kalemler için fiyat artışı ve finansman maliyeti ayrıca gösterilmelidir.

Gelir ve gider nasıl ayrılmalı?

İptal, ücretsiz konaklama ve kapalı bakım günleri tanımları tutarlı biçimde raporlanmalıdır.

Gelir tarafında ilan edilen fiyat değil, indirim ve komisyon sonrası gerçekleşen ortalama fiyat kullanılmalıdır. Satışa kapalı bakım günleri ve iptaller doluluk hesabından saklanmamalıdır.

Giderler sabit, konaklama başına değişken, satış kanalı ve yenileme gideri olarak ayrıldığında hangi ünitenin ve kanalın gerçekten katkı sağladığı görülür.

Hangi senaryolar test edilmeli?

Doluluk ve fiyat birlikte RevPAR benzeri satışa açık gece geliriyle değerlendirilmelidir.

En az üç senaryo kurulmalıdır: temkinli, beklenen ve güçlü. Doluluk, ortalama fiyat, açılış tarihi ve yatırım maliyeti her senaryoda ayrı değiştirilmelidir.

Stres testinde doluluğun düşmesi, inşaatın gecikmesi veya enerji giderinin artması hâlinde nakdin ne zaman tükendiği görülmelidir. Bu, tek bir iyimser geri dönüş süresinden daha değerlidir.

Yatırım kararı nasıl verilmeli?

Fiyat kararı rakip listesinden değil talep hızı, kalan gün ve minimum kârlılık sınırından verilmelidir.

Yatırım kararı yalnızca geri ödeme yılına göre verilmemelidir. Nakit ihtiyacı, borç servisi, alternatif yatırım getirisi, işletmecinin zamanı ve çıkış değeri birlikte değerlendirilmelidir.

Pazar varsayımları gerçek rakip takvimleri ve müşteri talebiyle doğrulanmadan kapasite artırılmamalıdır. Küçük pilot veya aşamalı yatırım, belirsizliği azaltabilir.

Üç gerçekçi senaryoda nasıl düşünülmeli?

Senaryo	İlk kontrol	En büyük risk
Tek üniteli başlangıç	Toplam kurulum maliyeti ve minimum doluluk	Kişisel emek maliyetini sıfır saymak
Beş üniteli tesis	Ortak alan, personel ve altyapı ölçeği	Ünite sayısı arttıkça her giderin aynı kalacağını sanmak
Premium havuzlu konsept	Fiyat primi ile yatırım/bakım maliyeti	Sosyal medya ilgisini kârlılıkla karıştırmak

En sık yapılan hatalar

Yalnızca yapı fiyatını yatırım bedeli saymak

Arazi, ruhsat, temel, altyapı, peyzaj ve işletme sermayesi atlanabilir.

Liste fiyatını gerçekleşen gelir sanmak

İndirim, komisyon, iptal ve boş geceler net geliri düşürür.

Tek bir doluluk oranıyla hesap yapmak

Sezon, hafta içi ve kanal farkları ayrı değerlendirilmelidir.

Bakım ve yenileme payı ayırmamak

Jakuzi, ahşap cephe, tekstil ve ekipman düzenli bütçe ister.

Açılış gecikmesini hesaba katmamak

İzin, imalat ve hava koşulları nakit akışını öteleyebilir.

Uygulanabilir kontrol listesi

Bungalov doluluk oranı gecelik fiyat için tüm yatırım kalemlerini listeleyin
KDV ve nakliyeyi ayrı gösterin
Temkinli/beklenen/güçlü senaryo kurun
Net gerçekleşen fiyatı kullanın
Bakım ve yenileme payı ayırın
Açılış gecikmesini stres testine sokun
Nakit rezervini yatırım bütçesine ekleyin

Kısa karar özeti

Doluluk, satılan gece sayısının satışa açık gece sayısına bölünmesiyle; ortalama gerçekleşen fiyat ise konaklama gelirinin satılan geceye bölünmesiyle hesaplanır. İlan fiyatı bu metrik değildir. Yüksek doluluk her zaman yüksek kâr anlamına gelmez; fiyatı aşırı düşürerek dolmak geliri ve marka değerini azaltabilir. En sağlıklı karar; tek bir fiyat, görsel veya sözlü vaat üzerinden değil, yazılı belge, karşılaştırılabilir kapsam ve gerçekçi kullanım verisi üzerinden verilir.

Sık sorulan sorular

Bungalov doluluk oranı gecelik fiyat nasıl hesaplanır?

Tek bir sabit rakam doğru olmaz. Bölge, tarih, arazi koşulu, teknik kapsam, KDV, nakliye, altyapı, mobilya ve bakım aynı tabloda gösterilmelidir. Karşılaştırma ancak teklifler aynı kapsamdayken anlamlıdır.

Hangi giderler en sık unutulur?

Doluluk hesabında hangi oran kullanılmalı?

Doluluk, satılan gecenin satışa açık geceye oranıdır; fakat tek başına yeterli değildir. Ortalama gerçekleşen fiyat, komisyon, iptal, değişken gider ve satışa açık gece geliriyle birlikte izlenmelidir.

Geri dönüş süresi neden tek başına yeterli değildir?

Karlılık ancak net nakit akışıyla ölçülür. Yatırım maliyeti, komisyonlar, personel, enerji, bakım, vergi, yenileme ve finansman sonrası kalan tutar; temkinli, beklenen ve güçlü senaryolarda karşılaştırılmalıdır.

Kötü senaryo nasıl kurulmalıdır?

Doluluk, satılan gece sayısının satışa açık gece sayısına bölünmesiyle; ortalama gerçekleşen fiyat ise konaklama gelirinin satılan geceye bölünmesiyle hesaplanır. İlan fiyatı bu metrik değildir. Kritik ayrım şudur: Yüksek doluluk her zaman yüksek kâr anlamına gelmez; fiyatı aşırı düşürerek dolmak geliri ve marka değerini azaltabilir. Karar, sözlü vaat yerine yazılı kapsam ve doğrulanmış veri üzerinden verilmelidir.

Yatırım öncesi pazar analizi gerekli midir?

İlk adım kullanım senaryosunu ve başarı ölçütünü yazılı hâle getirmektir. Yüksek doluluk her zaman yüksek kâr anlamına gelmez; fiyatı aşırı düşürerek dolmak geliri ve marka değerini azaltabilir. Ardından belge, teknik kapsam, toplam maliyet ve uygulanabilir sonraki adım birlikte kontrol edilmelidir.

Parsel Dijital bu aşamada nasıl yardımcı olur?

Yatırım kararını yalnızca yapı maliyetiyle değil, bölgesel talep, gerçekçi gecelik fiyat, sezonluk doluluk ve müşteri edinme maliyetiyle birlikte değerlendirmek gerekir. Parsel Dijital, bu pazarlama varsayımlarını yatırım tablosuna bağlayan ön fizibilite çalışması sunar.

İlgili rehberler

Kaynaklar

TÜİK – İnşaat Maliyet Endeksi, Mayıs 2026 — Yapı maliyetlerinin zaman içinde değiştiğini gösteren resmî endeks.
3194 Sayılı İmar Kanunu — Yapı, ruhsat, plan ve aykırılık süreçlerinin temel kanunu.
Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik — Konaklama, kamping ve mobil ev tesislerinin sınıflandırılması ve nitelikleri.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı – İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatları düzenlemesi — Konaklama yerleri, yangın ve ruhsat koşullarına ilişkin güncel değişiklikler.

Bilgilendirme notu: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki, mali veya mühendislik danışmanlığı değildir. Parsel ve proje özelinde ilgili idareler ve yetkili uzmanlardan yazılı görüş alınmalıdır.